Kiracının kiralanan taşınmazdan tahliye edilebilmesi, bir diğer deyişle ev sahibinin kiracıyı evden çıkarılabilmesi için Türk Borçlar Kanunu’nda birçok sebep sıralamıştır. Bu yazımızda kiracı evden nasıl çıkarılır, kiracının tahliyesi sebepleri, kira tahliye davası ne kadar sürer, kiracıya nasıl ihtar çekilir, kiracıya ihtarname çekildikten sonraki süreç nasıl ilerler, kendisi oturmak isteyen ev sahibi kiracıyı evden çıkarabilir, kirasını düzenli ödeyen kiracı evden çıkarılabilir mi, kiracı tahliye taahhütnamesi nasıl olmalıdır, kiracı ev sahibine tahliye davası açabilir mi, kiracı tahliye davasının masrafları ne kadar olur, gibi konulara değinmeye çalışacağız.

Kiraya Verenin Konut Gereksinimi Nedeniyle Feshetme Hakkı

Kiracı kendinin üzerine düşen borçları ve yükümlülükleri düzenli olarak yerine getirmiş olsa bile, kiraya veren; kiralananı, kendisi, eşi, altsoyu ve üstsoyu için konut olarak kullanmak üzere, kira sözleşmesi süresinin sonunda boşaltması için kiracı aleyhine tahliye davası açabilir. Ancak bu davanın açılarak kiracının tahliye edilebilmesi için söz konusu gereksinimin içten ve samimi olması gerekmektedir. Kiraya veren, çocukları için ihtiyaç nedenini ileri sürebileceği gibi, ölmüş oğlunun çocukları için de bunu ileri sürebilir. 

Kiraya Verenin İşyeri Gereksinimi Nedeniyle Fesih Hakkı

Kiraya veren; kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin işyeri gereksinimi nedeniyle kiraladığı işyerini kiracının boşaltması için tahliye davası açabilir. İşyeri gereksiniminin de içten ve gerçek olması şartı aranmıştır. Yargılama sona ermeden işyeri gereksinmesi ortadan kalkarsa tahliye davası reddedilir. 

Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye Hakkı

Kira sözleşmesi kurulduktan sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Taşınmazın yeni maliki taşınmazı kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun konut yada işyeri ihtiyacı için kullanacaksa o zaman kiracıyı taşınmazdan çıkarabilir. Gereksinimin gerçek ve samimi olması gerekmektedir. 

Kiraya Verenin Tadilat Nedeniyle Tahliye Hakkı

Kiralananın yeniden inşa edilmesi, imarı veya esaslı onarımı ve değiştirilmesi için yapılacak işlemler neticesinde yapılacak işlemler sırasında kiralananı kullanmak imkansız ise kiraya verenin sözleşmeyi fesih hakkı vardır. Yapılacak olan onarımın esaslı ve önemli olması gerekmektedir. Bu derece önemli olmayan ufak tefek yapım ve onarım işleri için kiracının evden çıkarılması kanunen mümkün değildir. Bu nedene dayalı olarak açılacak tahliye davasının kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmış olması gerekmektedir. Ayrıca kiracıya herhangi bir bildirimde bulunmaya gerek yoktur. 

Kiracının Yazılı Tahliye Taahhütnamesine Rağmen Evden Çıkmaması Halinde Tahliye

Kiracı, kiralananı, belirli bir tarihte ayrıca da kiraya verenin ihtarına gerek kalmadan boşaltacağını önceden yazılı olarak bildirmişse ve buna karşın taşınmazdan çıkmazsa, kiraya veren bu nedene dayanarak kiracıyı taşınmazdan çıkarabilir. Kiracının verdiği taahhüdün yazılı olması gerekli ve yeterlidir. Ancak bu taahhüde rağmen taşınmaz boşaltılmazsa, kiracıyı ancak icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle çıkarmak mümkündür. Boşaltmaya yönelik icra takibinin veya tahliye davasının, taahhütte belirtilen tarihi izleyen 1 ay içinde açılmış olması zorunludur. Boşaltma taahhüdünün bizzat kiracı tarafından verilmiş olması gerekmektedir. Yazılı tahliye taahhüdüne dayanarak açılacak olan tahliye davasını bizzat kiraya veren açabilir. 

Kiracının Kirayı Ödememesi Nedeniyle İki Haklı İhtarla Tahliye

Kira parasını sürekli olarak geç ödemeyi alışkanlık haline getiren kötü niyetli kiracılara karşı tahliye davası açabilme hakkı tanınmıştır. Kiracı kira sözleşmelerindeki kira süresi içerisinde, kira bedelini ödemediği için kendisine iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren kira sözleşmesini feshedebilir. Kiracıya gönderilen ihtar yazılı olmalı ve hangi ayın kirasının ödenmediğinin açıkça belirtilmiş olması gerekmektedir. Eğer ki taraflar kira bedelinin yıllık ödenmesini kararlaştırmışlarsa, bu sebebe dayalı olarak tahliye davası açılamaz. Çekilen ihtardan sonra ödeme yapılmış olması ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz. Bu nedene dayalı olarak açılacak olan tahliye davasının kira süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde açılmış olması gerekmektedir. Bir ay içinde tahliye davası açılmaz ve kira sözleşmesi de sona erdirilmezse, artık bu nedene dayanılarak kiracı taşınmazdan çıkarılamaz. 

Aynı İlçe veya Beldede Kendisinin ya da Birlikte Yaşadığı Eşinin Adına Kayıtlı Oturulabilecek Konutunun Olması Nedeniyle Tahliye

Bu durumun varlığı halinde kiraya veren eğer ki, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak 1 ay içinde sözleşmeyi tahliye davası yoluyla sona erdirebilir. Bu hükmün uygulanabilmesi için, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe sınırları içerisinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması gerekir. Bu nedene dayanılarak ancak konut olarak kullanılabilecek yerler boşaltılabilir. 

10 Yıllık Kira Süresinin Dolması Nedeniyle Tahliye Hakkı

Kiraya veren, herhangi bir sebep göstermesine gerek olmadan, kira sözleşmesinden doğan borçlarını yerine getiriyor olsa bile, kiraya veren on yıllık uzama süresini takip eden uzama yılının sonunda sözleşmeyi sona erdirebilir. 

Kiracının Sözleşmeye Uymaması Nedeniyle Fesih

Kiracının kira sözleşmesinden kaynaklanan birtakım yükümlülükleri ve borçları vardır. Kiracının bu borçlarını herhangi bir haklı neden olmaksızın yerine getirmemesi durumunda kiralayan öncelikle kiracıyı ihtar eder. Kiracı buna rağmen sözleşmeye uymazsa kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir. 

Kiracının İflası Nedeniyle Fesih

Kiracı iflas etmiş ve birikmiş kira borçları için de kiraya verene herhangi bir güvence göstermemişse kiraya veren kira sözleşmesini feshedebilir. 

Önemli Nedenlerle Fesih

Kira ilişkisinin devamının çekilmez hale gelmesi, tarafların sözleşmeyi feshedebilmeleri için yeterlidir. Önemli neden ortaya çıktığında, kiraya veren yasal fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi her zaman feshedebilir. Bu fesih sebebi olağanüstü bir fesih sebebi olarak kabul edilir. Hakim kararını verirken önemli sebep kendisinden kaynaklanan tarafın kusurunun olup olmadığını inceler. 

Kiracının Kiralananı Başkasına Kiralaması veya Yararlanma Hakkını Devretmesi Nedeniyle Kiraya Verenin Tahliye Hakkı

Kiracı kendisinin konut olarak kiraladığı bir taşınmazın tamamını veya bir bölümünü başkasına kiralayamaz veya yararlanma hakkını başkasına devredemez. Kiraya veren kendisinin rızası olmadan kiracı evi başkasına kiralarsa kiraya veren kira sözleşmesini feshedebilir. 

KİRACI TAHLİYE DAVASI NE KADAR SÜRER?

Taşınmaz sahibinin kiracıyı evden çıkarmak için başvuracağı hukuki yol, kira tahliye davası olmaktadır. Kira tahliye davası genel olarak 4 ay – 3 yıl civarında sürdüğü söylenebilir. Ancak kira tahliye davasının ne kadar süreceği hususu, mahkemelerin iş yoğunluğuna göre değişim gösterebilmektedir. Kiracının taşınmazı boşaltma süresi de davanın işleyişini ve sürecini değiştirmektedir. Kısacası kira tahliye davasının sonuçlanması, mahkemelerin yoğunluğuna, davanın seyrine, somut olayın özelliklerine ve tarafların anlaşmasına göre değişiklik gösterebilmektedir. 

EV SAHİBİNİN KİRACIYI EVDEN ÇIKARMA SÜRESİ

Yukarıda detaylıca açıklamaya çalıştığımız gibi, ev sahibinin kiracıyı evden çıkarabilmesi için kanun koyucu bir çok yol öngörmüştür. Kiracının evden çıkma süresi de kiraya verenin bu yollardan hangisini tercih ettiğine bağlı olarak değişmektedir. İşin niteliği, somut olayın özellikleri, tarafların bu konuda anlaşma sağlayıp sağlayamadıkları gibi hususlar kiracının evden çıkma sürelerini etkilemektedir. İhtarname çekilmesi gereken durumlarda ihtarı alır almaz kiracının evi boşaltması mümkün olduğu gibi, tahliye davası açıldıktan sonra ancak dava sonucunda evden çıkan kiracılar da mevcuttur. Bu sebeple kiracının evden çıkması davanın sonuçlanmasına kadar mümkün olmamaktadır.

KİRACIYA İHTAR NASIL ÇEKİLİR ?

Kiracıya çekilecek ihtarname bazı koşullarda noter aracılığıyla çekilmek zorundadır. İhtarnamenin noter aracılığıyla muhataba yani kiracıya tebliğ ettirilmesi gerekmektedir. Bazı durumlarda ise kanun koyucu sadece yazılı veya sözlü bildirim yapılmasını yeterli görmüştür. Kira sözleşmesinden kaynaklanan kira bedelini ödeme borcunu yerine getirmeyen kiracıya iki haklı ihtar çekilmesi gerekmektedir. Bu ihtarların noter aracılığıyla olması hem ispat açısından hem de kiraya verenin iyi niyetini ortaya koyması açısından önem arz etmektedir. Aynı şekilde evi özensiz kullanan kiracıya da kira sözleşmesini feshetmeden önce ihtar çekilmesi gerekmektedir. İhtarın resmi şekilde olması isteniyorsa noter aracılığıyla çekilmesi zorunludur. Bu kiraya verene ispat kolaylığı da sağlamış olacaktır. 

KİRACIYA İHTARNAME ÇEKİLDİKTEN SONRAKİ SÜREÇ NASIL OLUR ?

Kiracıya eğer ki noter aracılığıyla ihtarname çekilmişse, bu ihtarın öncelikle muhataba yani kiracıya ulaşmış olması gerekmektedir. Bu konuda noterden alınacak tebliğ şerhleri ihtarnamenin muhataba teslim edildiğini kanıtlar niteliktedir. İhtarname sonucunda eğer ki kiracı ihtarnamede istenen hususlara uygun davranırsa sorun yoktur ancak kiracı ihtarnameleri önemsemezse ve herhangi bir cevap da vermezse artık kiraya verenin dava açması gerekir. Bu dava ihtarnamenin içeriğine göre açılacak bir tahliye davasıdır. Tahliye davasının dilekçesine kiracıya çekilen ihtarnamelerin ve tebliğ şerhlerinin konulması ispat açısından kolaylık sağlayacaktır.

EV SAHİBİ KENDİM OTURACAĞIM DİYE KİRACIYI EVDEN ÇIKARABİLİR Mİ?

Ev sahibinin kiracıyı tahliye edebileceği hallerden bir tanesi de kanunumuzda “konut ihtiyacı nedeniyle tahliye” olarak hüküm altına alınmıştır. Kanun koyucunun ve hakimlerin hüküm verirken ihtiyacın gerçek ve samimi olup olmadığını değerlendirmektedir. Kiraya verenin iyiniyetli bir şekilde gerçekten ihtiyacı olduğunun anlaşılması halinde tahliye kararı verebilmektedirler. Kısacası bu sorunun cevabı evettir. Ev sahibi evi kendisi oturmak istediği için tahliye ettirebilmektedir. Ev sahibinin ihtiyaç nedeniyle tahliye edebilmesi için altı aylık kira döneminin sonundan en az 1 ay önce açacağı davayla tahliyeyi talep etmesi gerekmektedir. Bu husus kanunumuzda şu şekilde düzenlenmiştir.

TBK m. 350 “Kiraya veren, kira sözleşmesini; 1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, 

2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”

KİRASINI DÜZENLİ ÖDEYEN KİRACI NASIL TAHLİYE EDİLİR?

Kiracı kira bedellerini düzenli ödüyor, kira sözleşmesinden kaynaklanan asli ve yan borçlarını düzenli bir şekilde ifa ediyorsa, ev sahibinin sebepsizce kiracıyı evden çıkarabilmesi mümkün değildir. Kirasını düzenli ödeyen kiracının evden çıkması isteniyorsa TBK’da düzenlenen haklı fesih sebeplerinden birisine başvurulmalıdır. Bu sebepler yukarıda da açıkladığımız gibi, ihtiyaç nedeniyle tahliye, tadilat nedeniyle tahliye, tahliye taahhüdünün varlığına rağmen kiracının evden çıkmaması gibi sebepler olarak sıralanabilir. 

KİRACI TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ ÖRNEĞİ 2023

Taahhüt Edenin Adı Soyadı:

T.C. Kimlik Numarası:

Mal Sahibinin Adı Soyadı:

T.C. Kimlik Numarası:

Tahliye Edilecek Mecurun Adresi:

Tahliye Tarihi: 

Halen kiracı olarak kullanmakta olduğum yukarıda yazılı adresteki taşınmazı hiçbir ihtar ve ihbara gerek kalmadan kayıtsız ve şartsız olarak 6570 sayılı gayrimenkul kiraları hakkındaki kanunun 7. maddesi A bendi gereğince yukarıda belirtilen tarihte tahliye edeceğimi boş ve sağlam olarak adı geçen mal sahibinin icrai takibata geçerek yapacağı bilumum masrafları ve tahliyeyi geciktirmemden dolayı uğrayacağı zarar ve ziyanları hiçbir ihtar, ihbar ve hükme gerek kalmadan derhal nakden ve peşinen ödeyeceğimi beyan, kabul ve taahhüt ederim.

Taahhüt Edilen Tarih:                                                                                 

Taahhüt Eden ve İmzası: 

KİRACI TAHLİYE KARARINI TEMYİZ EDERSE NE OLUR?

Tahliye davası, kiracıdan veya kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle kiraya veren tarafından açılabilen çekişmeli davalardan birisidir. Tahliye talebi doğrudan sulh hukuk mahkemelerinde açılır. Sulh hukuk mahkemesi tarafından verilen hüküm kesin hüküm niteliğinde değildir. Bu karar kesin hüküm niteliğinde olmasa bile taşınmazın aynine ilişkin olduğundan kesinleşmesi beklenilmeden icraya konulabilmektedir. Yani ev sahibi kiracı aleyhine icra takibi başlatabilmektedir. Kiracı bu takibe itiraz etse bile bu itiraz takibi durdurmaz. Sulh hukuk mahkemesi tarafından verilen tahliye kararı temyiz edilemez. Tahliye kararlarına karşı istinaf yolu açıktır. Ancak davalının istinaf etmiş olması hükmün icrasını durdurmaz. Yani tahliyeyi durdurmaz. Tahliyenin durdurulması isteniyorsa tehri icra davası açılabilir. 

KİRACI EV SAHİBİNE TAZMİNAT DAVASI AÇABİLİR Mİ ?

Kiraya veren eğer ki haksız bir şekilde tahliye davası açmışsa yani kanunda sayılan haklı fesih sebeplerinden birisinin varlığı halinde usulüne uygun olarak tahliye davası açmamışsa kiracı ev sahibine karşı haksız tahliye nedeniyle tazminat davası açabilir. Kiracını ev sahibinden haksız tahliye sonucunda tazminat isteyebilmesi için kiralananın bir yargı kararıyla veya icra marifetiyle tahliye edilmiş olması gerekmektedir. TBK m. 355 kiralama yasağını düzenlemektedir.

TBK m. 355 “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. 

Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.” 

KİRACI TAHLİYE DAVASI MASRAFLARI 2023

Tahliye davası sonucu oluşan bütün masraflar tahliye davası açan kişi tarafından ödenmesi gerekmektedir. Öncelikle dava açılmadan önce ödenmesi gereken masraflar vardır. Bunlar davacı tarafından karşılanır. Bu masraflar ödenmeden tahliye davası açılabilmesi mümkün değildir. Tahliye talebi kabul edilirse ilk aşamada davacıdan talep edilen bütün masraflar kiracı tarafından karşılanması gerekir.