Kiracı hakları, kira sözleşmesi olması durumunda, kiracının sahip olduğu hakları belirten bir kavramdır. Kira sözleşmesi her iki tarafa hak ve borç yükleyen bir sözleşmedir. Bu madde altında kiracının hakları incelenecektir.
 

Kiracı Hakları 2023

• Kiralananın kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim edilmesini ve sözleşme süresince bu durumda bulundurulmasını isteme,
• Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, kiraya verenin katlanmasını isteme,
• Kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderleri kiraya veren tarafından karşılanmasını isteme,
• Kiralananın önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilme,
• Kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna başvurabilme,
• Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteme,
• Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih,
• Kiraya verenin rızasıyla alt kira ilişkisi kurabilme, kira ilişkisini devredebilme,
• Kiracının güvence olarak depozito vermesi durumunda, kira sözleşmesi sona erdiğinde kiralandığı andaki bırakmak şartıyla depozitoyu geri alma,
• Kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Bu sebeple bu anlaşmaların yapılmasını engelleme,
• Kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaması

hakları bulunmaktadır.

Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracı Hakları

Kira Sözleşmesinin düzenlendiği Borçlar Kanununda kiralananın el değiştirmesi durumunda yeni ev sahibinin kira sözleşmesi ile bağlı olacağı düzenlenmiştir.

Kiralananın el değiştirmesi m. 310  ‘’Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.’’

Söz konusu sözleşme önceki ev sahibi ile yapıldığı şekil ve şartlarda devam etmektedir. Yeni malik, kira sözleşmesinde taraf haline gelecek ve kiraya verenin yerine geçecektir. Yeni bir kontrat yapılmasına gerek olmayacaktır. Yeni malik kira sözleşmesini feshetmek isterse, tapu devrinden sonra 1 ay içerisinde kiracıya ihtarname göndermelidir.

5 Yıllık Kiracı Hakları

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Görüldüğü üzere 5 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde kira bedelinin tespiti hâkim tarafından hakkaniyete uygun bir biçimde belirlenebilecektir.

Pandemi Döneminde Kiracı Hakları

Pandeminin etkisi sebebiyle oluşan ödeme güçsüzlüğü Türk Borçlar Kanununun 138. maddesindeki öngörülemeyen olağanüstü bir durum sayılarak kirada indirime gidilebilecektir.

‘’Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.’’ 

Görüldüğü üzere sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağan üstü bir durumun pandemi sebebiyle, kiracıdan kaynaklanmayan bir sebeplerle ortaya çıkması durumunda 138. madde kapsamında indirim talep edilebilecektir. 

Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi’nin 28.09.2020 tarihli ve E. 2020/1103 K. 2020/1008 sayılı kararında salgın durumu olağanüstü bir hal kabul edilerek kirada indirime gidilmiştir. 

‘’Yaşanılan salgın hastalık sürecinin olağanüstü bir durum olduğu ve taraflarca öngörülemeyeceği açıktır. O halde genel olarak salgın hastalık sürecinin Türk Borçlar Kanunu’nun 138.maddesinde belirtilen olağanüstü durum olarak kabul edilmesi gerekir. Ancak salgının ve salgının yayılmasının engellenmesi amacıyla alınan tedbirlerin etkileri sektörlere ve işin yapıldığı yere göre farklılık göstermesi nedeniyle bu olağanüstü durum karşısında tüm sözleşmelere belirlenmiş bir şekilde müdahale etmek mümkün değildir. O halde somut olayda olduğu üzere kiranın uyarlanması talep edildiğinde mahkemece salgının ve alınan tedbirlerin bizzat kiracı üzerindeki etkileri değerlendirilmeli, bu olumsuz duruma kiraya verenin sebep olmadığı da göz önünde bulundurularak oluşan yük, sözleşmenin her iki tarafı üzerine dağıtılacak şekilde sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması benimsenmelidir.’’ denilerek her kira sözleşmesinde 138. maddenin aynı etkiyi doğurmayacağı, salgının ve olağanüstü tedbirlerin kiracı üzerindeki etkisinin her somut olayda incelenmesi gerektiği belirtilmiştir.

Kentsel Dönüşümde Kiracı Hakları

Kentsel dönüşüm kararı, riskli binanın yıkılması durumunda alındığında; kiracı kira yardımı alabilmektedir. Kira yardımı kiracının 2 aylık masrafı temel alınarak belirlenir. Bağlı olduğu binası için yıkım talebi çıkarılmış kiracılar kira yardımına başvurabilmektedir. Bunun için Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerine başvurulması lazımdır.

Hak sahipleri tarafından, riskli olarak tespit edilen yapılardaki konut ve işyerlerinden dolayı kira yardımından faydalanabilmek için, tahliye tarihinden itibaren bir yıl içinde veya riskli yapının yıktırıldığı tarihten itibaren üç ay içinde, riskli yapının bulunduğu ildeki Müdürlüğe/Belediyeye başvurulması gerekmektedir. Konut/işyerinde kiracı olarak ikamet edenlere, yapının bulunduğu ilde malikler için belirlenen aylık kira yardımı tutarı esas alınarak, (2) aylık kira yardımı tek seferde (defaten) ödenecektir.

Rutubetli Evde Kiracı Hakları

Evin rutubetli olması durumunda kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kendi gidererek bunun için yaptığı masrafı kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir.

Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir.

Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.

Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür.

Kontratsız Kiracı Hakları

Türk Borçlar Kanununa göre kira sözleşmesinin yazılı olması zorunlu değildir. Tarafların şartlar üzerinde anlaşmaları kaydıyla kira sözleşmesi kontratsız şekilde de yapılabilecektir. Kira sözleşmesinin yazılı yapılıyor oluşu ispat kolaylığı sağlamaktadır. Tarafların aralarında çıkacak uyuşmazlıklarda ispat kolaylığı açısından yazılı yapılması her iki taraf içinde mantıklı olacaktır.

Kira sözleşmesinin yazılı olması şartı aranmadığından dolayı kontratın bulunmadığı durumlarda dahi kira sözleşmesi bulunabilecektir. Kiracı hukuka aykırı olarak tahliye edilemeyecek, haklarını kullanması engellenemeyecektir.

Riskli Yapı Kiracı Hakları

Riskli yapı ağır hasar görebilme veya yıkılabilme riskini taşıyan, ekonomik ömrünü doldurduğu bilimsel verilere dayanılarak tespit edilmişi yapıya verilen isimdir. Bir binanın riskli yapı olduğu tespit edildiğinde binadaki kiracılar da haberdar edilmektedir. Kiracıların haberdar edilmesinin sebebi, riski yapıda oturan kiracıların kira sözleşmesini feshedilecek olmalarıdır. Kira sözleşmesinin düzenlendiği Borçlar Kanunu 301. Maddesinde şöyle denmektedir. ‘’ Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.’’

Görüldüğü üzere sözleşme süresince kiraya veren kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bulundurmakla yükümlüdür. Riski yapı tespiti yapıldığında kiraya verenin bu maddeye aykırı davrandığı görülmektedir. 

Yine Borçlar Kanunu 306. maddesinde ‘’Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir.’’ Denilerek riskli yapı tespiti durumunda ayıbın öngörülen kullanma elverişliliğini ortadan kaldırdığı söylenebileceğinden kiracı sözleşmeyi feshedilebilecektir. Kiracısı olduğunuz yapı riskli olarak nitelendirildiğinde kiraya verene ihtarname çekerek kira sözleşmesi feshedilebilecektir.

Dükkân Kiracı Hakları

Borçlar Kanununda kira sözleşmeleri 3 kısımda düzenlenmiştir. İlk kısmı genel hükümler oluşturmaktadır ve hakkında hüküm bulunmayan yerlere de uygulanmaktadır. İkinci kısmı konut ve çatılı iş yeri kiraları oluşturmaktadır. Konut ve çatılı iş yeri kiraları bölümünde düzenlenmemiş alanlara genel hükümler uygulanacağı için yukarıdaki kiracı hakları kısmına atıf yapacağız.

Konut ve çatılı iş yerleri kısmında düzenlenmiş kiracı hakları ise şunlardır:

Borçlar kanunu madde 343’e göre kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. Kanunun bu maddesinde, tarafların sözleşme üzerinde değişiklik yapamayacakları, bunun tek istisnasının kira bedelinin yeniden belirlenmesi olduğu açıklanmıştır. TBK. m. 343 hükmü, tek taraflı, yalnız kiracıyı koruyan emredici bir hüküm olduğu için, taraflar kiracı lehine, kiraya veren aleyhine kira sözleşmesinin hükümlerinde değişiklik yapabileceklerdir.

346. maddede de kiracıyı koruyan hükümler bulunmaktadır. Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Buradaki hüküm, yalnız kiracıyı koruduğu için tek taraflı emredici bir hükümdür.

İskânsız Evde Kiracı Hakları

İnşaatı tamamlanmış bir binanın mimari projeye uygun şekilde yapıldığını onaylayan belgeye iskân ruhsatı denir.  İskân ruhsatı bulunmayan yapılar da kiralanabilmektedir. Yukarıda da açıklandığı üzere kira sözleşmesinin yazılı olması şartı aranmadığından kira sözleşmesi sözlü olarak da kurulabilecektir. Elektrik ve diğer aboneliklerin başlangıçta yapılmasında sorun çıkabilmektedir.

10 Yıllık Kiracı Hakları

On yılı aşan kira sözleşmeleri sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin kira sözleşmesini sona erdirebilir.  

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.